Algemene voorwaarden bedrijfsmatig vastgoed

Deel 1: Algemene bepalingen

1. Deze voorwaarden zijn van toepassing op dienstverlening aan professionele opdrachtgevers met betrekking tot landelijk vastgoed, bedrijfsmatig vastgoed en vastgoed met bestemming wonen in Nederland. Voor zover niet anders blijkt wordt onder onroerend(e) goed(eren) verstaan onroerende zaken en beperkte rechten daarop.

2. Deze voorwaarden zijn nadrukkelijk niet van toepassing op dienstverlening aan consumenten met betrekking tot onroerende zaken. Voor dienstverlening aan consumenten wordt verwezen naar de Algemene Consumentenvoorwaarden Grond en Goed.

3. Het overeengekomen honorarium en de bijkomende kosten zijn, tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen, exclusief wettelijk verschuldigde omzetbelasting.

4. De makelaar voert door hem aanvaarde opdrachten naar beste weten en kunnen en met inachtneming van de belangen van zijn opdrachtgever uit. Tenzij anders overeengekomen mag de makelaar de werkzaamheden, nodig voor het uitvoeren van de opdracht door anderen, onder zijn verantwoording, laten uitvoeren.

5. In geval een opdracht wordt verstrekt door meer dan één persoon, is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk voor de bedragen die uit hoofde van die opdracht aan de makelaar verschuldigd zijn.

6. In geval van overlijden van de opdrachtgever eindigt de opdracht op het tijdstip waarop de makelaar van het overlijden kennis krijgt. Het bepaalde in artikel II 24 is van overeenkomstige toepassing.

7. In geval van faillissement of surseance van betaling van de opdrachtgever, is de makelaar gerechtigd de tussen hem en opdrachtgever bestaande overeenkomst, voor zover deze nog niet is uitgevoerd, met onmiddellijke ingang te beëindigen. Overeengekomen kosten aan derden, zoals advertentiekosten, kunnen in rekening worden gebracht.

8. Vorderingen wegens verschuldigd honorarium zijn opeisbaar indien en zodra de opdracht is uitgevoerd of om een andere reden eindigt, tenzij uit deze voorwaarden anders blijkt of opdrachtgever en makelaar anders overeenkomen. Dit geldt eveneens ten aanzien van gedane verschotten en gemaakte onkosten. Opdrachtgever en makelaar kunnen betaling vooruit door de opdrachtgever overeenkomen. Zij kunnen ook tussentijdse afrekening van gedane verschotten en gemaakte onkosten overeenkomen.

9. De opdrachtgever aan wie, door middel van een nota of op andere wijze, schriftelijk betaling van honoraria, verschotten of onkosten is verzocht en van wie binnen 30 dagen na een tweede schriftelijk verzoek nog geen betaling is ontvangen, is aansprakelijk voor de kosten die de makelaar vanaf het moment van verstrijken van deze 30 dagen zowel in als buiten rechte ter inning van zijn vordering maakt. Tevens is hij vanaf dat moment wettelijke handelsrente over die vordering verschuldigd.

10. Opdrachtgever en makelaar kunnen de wijze en/of het tijdstip van afrekening in de opdracht nader overeenkomen.

Deel 2: Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten

Onder opdracht wordt voor zover niet anders blijkt in dit hoofdstuk verstaan een opdracht tot het verlenen van diensten met betrekking tot het tot stand komen van een overeenkomst inzake onroerend goed.
Een opdracht dient schriftelijk te worden vastgelegd. Bij ontbreken daarvan heeft de makelaar geen recht op betaling van honorarium, verschotten of onkosten, tenzij hij het bestaan van een opdracht alsnog kan bewijzen.
De makelaar onthoudt zich van het aanvaarden van een opdracht met betrekking tot een onroerend goed ter zake waarvan hij reeds opdracht heeft van een andere opdrachtgever. Vloeit uit een lopende opdracht voort dat een makelaar aan die opdrachtgever een dienst verleent met betrekking tot onroerend goed ten aanzien waarvan hij tegelijkertijd uit hoofde van een andere lopende opdracht een dienst zou moeten verlenen aan een andere opdrachtgever, terwijl het verlenen van de dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van de andere opdrachtgever, dan overlegt de makelaar met, te zijner keuze, elk van deze opdrachtgevers of een van hen. De makelaar opent dit overleg in ieder geval zodra het stadium van onderhandelingen tussen de betreffende opdrachtgevers wordt bereikt. Het overleg dient te leiden tot het opschorten of eventueel beëindigen van een van de opdrachten. Bij het overleg stelt de makelaar tevens de mogelijkheid aan de orde dat de opdrachtgever wiens opdracht wordt opgeschort of beëindigd een collega-vastgoeddeskundige inschakelt. Komt, al dan niet in strijd met het voorgaande, tussen de opdrachtgevers van dezelfde makelaar een overeenkomst tot stand, dan kan de makelaar in gevallen waarin de wet zich niet tegen het in rekening brengen van courtage verzet, daaraan slechts ten opzichte van een van hen een recht op courtage ontlenen.
De opdracht als zodanig houdt geen volmacht aan de makelaar in tot het sluiten van overeenkomsten namens de opdrachtgever, aan de opdracht kunnen echter volmachten worden verbonden en deze kunnen ook later worden verstrekt.
De opdrachtgever onthoudt zich van activiteiten die de makelaar bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen. De opdrachtgever maakt geen gebruik van soortgelijke diensten van anderen dan de makelaar behoudens in zoverre uitdrukkelijk andere afspraken zijn gemaakt. Hij brengt buiten zijn makelaar om geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met dit artikel een overeenkomst tot stand komt, is de opdrachtgever courtage verschuldigd.
Indien een opdrachtgever aan verschillende makelaars opdracht geeft met betrekking tot hetzelfde object, dienen de makelaars, als zij met dit feit bekend zijn, een onderlinge afspraak te maken over de verdeling van de courtage en moeten met de opdrachtgever afspraken worden gemaakt over de externe kosten. Gebeurt dit niet, dan is de opdrachtgever aan elke makelaar courtage en externe kosten verschuldigd.
Een opdracht loopt voor onbepaalde tijd. Hij eindigt onder meer door:
-  vervulling door de makelaar;

-  intrekking door de opdrachtgever;

-  teruggaaf door de makelaar.

De makelaar heeft zijn opdracht vervuld, zodra de beoogde overeenkomst als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is gekomen. Het vervuld zijn van de opdracht laat onverlet zijn uit de opdracht voortvloeiende verplichting om de opdrachtgever bij de afwikkeling te begeleiden. Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het vervuld zijn van de opdracht daarvan afhankelijk.
Het intrekken of teruggeven van een opdracht dient schriftelijk te geschieden. Als datum voor een beëindiging van de opdracht geldt de datum, waarop de makelaar respectievelijk de opdrachtgever de schriftelijke mededeling inzake het intrekken of teruggeven ontvangt of de in die mededeling genoemde latere datum. Bij beëindiging of opschorting van de opdracht kunnen kosten in rekening worden gebracht overeenkomstig het bepaalde in artikel II 16, 17 en 18. Na het einde van de opdracht kunnen courtageverplichtingen ontstaan overeenkomstig het bepaalde in artikel II 9.

Courtage

8. De opdrachtgever is aan de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook al wijkt deze af van de opdracht. Dit geldt ook indien deze overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten, tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgever (koper of huurder) en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft.

9. De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien de overeenkomst weliswaar tot stand komt na het einde van de opdracht maar het gevolg is van handelen in strijd met artikel II 5 of deze totstandkoming verband houdt met dienstverlening van de makelaar aan de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht. Dit verband wordt behoudens tegenbewijs verondersteld aanwezig te zijn indien de overeenkomst tot stand komt binnen drie maanden na het einde van de opdracht. Indien de opdracht eindigt als gevolg van intrekking door de opdrachtgever en de opdrachtgever bij de intrekking een termijn in acht neemt, is bovengenoemde periode van drie maanden zoveel korter als er tijd ligt tussen het moment waarop de makelaar de schriftelijke mededeling inzake de intrekking ontvangt en dat waarop de opdracht eindigt. Het voorgaande geldt niet indien ten tijde van het einde van de opdracht een soortgelijke opdracht aan een andere makelaar is verstrekt en deze opdracht op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog loopt.
10. Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door wanprestatie van een der partijen of om andere reden niet tot uitvoering komt, laat dit het recht van de makelaar op courtage onverlet. Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot uitvoering, krachtens een tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het recht op courtage daarvan afhankelijk, tenzij een van de partijen of beide de betreffende voorwaarde niet overeenkomstig de strekking hanteren.
11. Het bedrag van de courtage is afhankelijk van de soort en inhoud van de tot stand gekomen overeenkomst, ook al wijkt deze af van de opdracht en ongeacht of de overeenkomst tijdens de looptijd van de opdracht dan wel na het einde daarvan tot stand komt. Het bedrag wordt bepaald door hetgeen makelaar en opdrachtgever zijn overeengekomen.
12. Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan het onroerend goed geheel of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt.
13. Over de kosten verbonden aan de totstandkoming en de uitvoering van een overeenkomst, zoals notariële kosten en overdrachtsbelasting, is geen courtage verschuldigd. De verschuldigdheid en het bedrag van de courtage worden niet beïnvloed door hetgeen de partijen bij de overeenkomst daaromtrent onderling overeenkomen.
14. In geval de makelaar door toedoen van zijn opdrachtgever niet kan vaststellen over welk bedrag hij courtage in rekening moet brengen, heeft hij het recht dit bedrag volgens een externe taxatie door een beëdigd taxateur te bepalen en is de naar dit bedrag berekende courtage verschuldigd. De kosten voor deze taxatie komen voor rekening van opdrachtgever.
15. Met inachtneming van het bepaalde in artikel II 10 is de courtage verschuldigd en opeisbaar op het moment van het tot stand komen van de overeenkomst.
16. De makelaar kan deeldiensten aanbieden, waarvoor een apart tarief tussen makelaar en opdrachtgever moet worden overeengekomen en die opeisbaar is op het moment dat de deeldienst is uitgevoerd.

Overige kosten

17.    Tenzij anders overeengekomen vergoedt de opdracht- gever de kosten die de makelaar ten behoeve van de opdrachtgever maakt. Ten aanzien van het maken van deze kosten en de omvang ervan dient de makelaar tevoren met zijn opdracht- gever overleg te plegen. Een en ander geldt eveneens als de opdracht wordt opgeschort of eindigt door intrekking, teruggaaf of anderszins.

18.    Onverminderd het in artikel II 16 gestelde is de opdrachtgever die een opdracht tot dienstverlening intrekt of opschort bovendien aan de makelaar een vergoeding verschuldigd ter hoogte van 10% van de courtage passend bij de laatst gehanteerde vraagprijs dan wel een vooraf overeengekomen andere vergoeding. Indien over de hoogte van deze vergoeding geen afspraken zijn gemaakt, dient deze naar redelijkheid te worden vastgesteld.

19.    Opdrachtgever en makelaar kunnen, indien daartoe aanleiding is, het bepaalde in artikel II 17 van overeenkomstige toepassing verklaren voor geval de opdracht op andere wijze dan door intrekking eindigt.

Koop en Verkoop

20.    Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de koopsom, wordt onder koopsom verstaan:

Het bedrag dat koper en verkoper als zodanig overeenkomen. Is over de koopsom omzetbelasting verschuldigd of is deze in de koopsom begrepen dan wordt onder koopsom mede verstaan het bedrag van de omzetbelasting tenzij de koper gerechtigd is om de omzetbelasting in aftrek te brengen;
Indien bij een overeenkomst van koop en verkoop de tegenprestatie bestaat uit een lijfrentevergoeding: De waarde welke aan het onroerend goed wordt toegekend ter berekening van de verschuldigde overdrachtsbelasting;
Bij in aanbouw zijnde of nog te bouwen onroerende zaken: Het overeengekomen bedrag van koop- en aanneemsom tezamen dan wel de verwachte, uit de overeenkomst blijkende bouwsom of stichtings- kosten; een en ander met inbegrip van de omzet- belasting, tenzij de koper gerechtigd is de omzet- belasting in aftrek te brengen;
Bij koop en verkoop van een recht van erfpacht, dan wel van een opstal op erfpachtgrond: Het bedrag dat de koper en verkoper als zodanig overeenkomen, vermeerderd met een bedrag gelijk aan het tienvoud van de periodieke vergoeding op jaarbasis;
Bij koop en verkoop van appartementsrechten: De koopsom van het appartementsrecht;
Bij koop en verkoop van lidmaatschapsrechten in een coöperatie tot exploitatie van onroerend goed of van aandelen in onverdeelde eigendommen: De koopsom van het betreffende lidmaatschapsrecht of aandeel, zonder aftrek van het aandeel in een eventuele hypothecaire lening;
Bij koop en verkoop van aandelen in een naamloze of besloten vennootschap: De, blijkens het betreffende aantal aandelen, verhandelde fractie in de verkoop- waarde van het onroerend goed van de vennootschap;
Bij ruilkoop: De gezamenlijke waarde van de daarbij betrokken onroerende goederen.
21. Met koop en verkoop worden gelijkgesteld overeen- komsten
van ruilkoop;
van huurkoop;
van koop en verkoop op afbetaling;
van koop en verkoop die niet of niet zonder meer de verplichting tot eigendomsoverdracht bevatten (economische overdracht);
tot het vestigen van het recht van erfpacht of opstal;
van financial lease.
22. Indien er, behalve het onroerend goed, ook roerende zaken (bijvoorbeeld in de vorm van meubilair, stoffering en inventaris) of vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) worden gekocht en verkocht, of er tevens vermogensrechten zoals schadevergoedingen, inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken op derden worden overgedragen dan wel zulke rechten door partijen jegens elkaar worden overeengekomen, wordt onder koopsom mede verstaan de koopsom van deze zaken en vermogensrechten.
23. De courtage bij aan- of verkoop wordt verminderd met de eerder door de opdrachtgever met betrekking tot hetzelfde pand aan dezelfde makelaar betaalde taxatiekosten, indien de transactie binnen één jaar na de taxatie plaatsvond.

Huur en Verhuur

24.     Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de huursom, wordt onder huursom verstaan: De prestatie die de huurder en verhuurder overeenkomen als vergoeding voor het enkel genot van het onroerend goed voor het eerste huurjaar. Indien krachtens de overeenkomst in enig volgend jaar aan huur een ander bedrag verschuldigd zal zijn dan in het eerste huurjaar, dit bedrag bij het tot stand komen van de overeenkomst reeds vastligt en het kennelijk een andere strekking heeft dan het in gelijke tred houden van de huur met de waardeontwikkeling van de euro: het totaal van die bedragen, gedeeld door het aantal jaren waarop zij betrekking hebben. Indien de huursom niet in geld wordt uitgedrukt: Het bedrag dat de makelaar volgens eigen door een beëdigd taxateur uitgevoerde taxaties juist acht.

25.     Gedeelten van huurjaren gelden voor de berekening van de courtage als geheel huurjaar. Overeenkomsten voor onbepaalde tijd en overeenkomsten voor korter dan vijf jaar die voorzien in verlenging door optie of anderszins, worden voor de berekening van de courtage beschouwd als overeenkomsten aangegaan voor een periode van vijf jaar of zoveel minder als overeenstemt met een in de overeenkomst voorziene einddatum. In overeenkomsten voor een periode van vijf jaar of langer als mogelijkheid opgenomen optiejaren of jaren van stilzwijgende verlenging hebben geen invloed op hoogte van de courtage. Ingeval de overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van minder dan één jaar zonder dat uit de overeenkomst blijkt dat deze na het verstrijken van deze periode voor bepaalde tijd kan worden voortgezet, wordt de courtage berekend volgens een overeengekomen honorering op uurbasis.

26.     Met overeenkomsten van huur en verhuur worden gelijkgesteld:

1.        pachtovereenkomsten;

2.        huur-ruilovereenkomsten;

3.        overeenkomsten tot ingebruikgeving;

4.        overeenkomsten betreffende een zakelijk recht van gebruik of bewoning;

5.        andere vergelijkbare overeenkomsten zoals leasing. 

27.    Indien ter gelegenheid van de totstandkoming van de huurovereenkomst een optierecht tot koop, een voorkeursrecht tot koop, of een koopplicht wordt overeengekomen voor een som waarvan de grootte of de wijze van berekening daarvan in de overeenkomst is vastgelegd of die met behulp van de makelaar moet worden bepaald en de koop wordt geeffectueerd tijdens de overeengekomen of verlengde looptijd van de oorspronkelijke of vernieuwde huurovereenkomst, is tevens courtage wegens de koop en verkoop verschuldigd overeenkomstig de overeengekomen honorering bij koop en verkoop. Indien over de hoogte van tarieven bij koop en verkoop geen afspraken zijn gemaakt, dient die courtage naar redelijkheid te worden vastgesteld.

28. Indien er roerende zaken (zoals meubilair, stoffering, inventaris) of vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) mede worden gehuurd of verhuurd, wordt onder huursom mede begrepen de voor deze goede- ren overeengekomen huurprijs. Worden de goederen mede gekocht en verkocht of worden vermogensrechten zoals schadevergoedingen, inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken op derden overgedragen dan wel zulke rechten door partijen jegens elkaar overeengekomen, dan is daarover courtage verschuldigd overeenkomstig de overeengekomen tarieven bij koop en verkoop. Indien over de hoogte van het honorarium bij koop en verkoop geen afspraken zijn gemaakt, dient die courtage naar redelijkheid te worden vastgesteld.
29. Onder wederinhuring wordt verstaan het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde object voor een op de lopende huurtijd aansluitende periode.
30. Voor het opmaken van een contract inzake een huurovereenkomst bij de totstandkoming waarvan de makelaar niet betrokken was, wordt een vooraf overeengekomen vergoeding op uurbasis in rekening gebracht.

Deel 3: Vastgoedmanagement

1. Onder een opdracht tot vastgoedmanagement wordt in dit hoofdstuk verstaan een opdracht tot het ten behoeve van de opdrachtgever verlenen van diensten met betrekking tot een of meer aan de opdrachtgever toebehorende of onder zijn zeggenschap staande onroerende zaken, die de instandhouding en de exploitatie ten goede komen en bijdragen tot een optimaal rendement van de belegde financiële middelen. De te verlenen diensten kunnen zowel van commerciële als van technische of administratieve aard zijn. De onderstaande diensten kunnen onder andere behoren tot het dienstenpakket van een vastgoedmanager: -  verzorging van de huurincasso;

-  bemoeienis met bijkomende leveringen en diensten (administratieve verwerking, verrekening met huurders, controle op de kwaliteit van de leveringen en diensten);

-  verzorging van de betaling van kosten en lasten;

-  werkzaamheden in verband met periodieke huurprijswijzigingen; verzorging van het onderhoud (behandeling, beoordeling en het doen verhelpen van klachten, periodieke inspectie, meerjarenplanning, verzorging van controle en betaling van rekeningen);

- verzorging van het opnieuw verhuurd worden van leegkomende gedeelten en andere activiteiten met betrekking tot verhuurmutaties; - verstrekking van adviezen.

2. De vastgoedmanager draagt er zorg voor dat een opdracht tot vastgoedmanagement schriftelijk wordt vastgelegd.

3. Het intrekken van een opdracht tot vastgoedmanagement dient schriftelijk te geschieden. Bij intrekking dient een opzegtermijn van ten minste zes kalendermaanden in acht te worden genomen.

4. Opdrachtgever en vastgoedmanager kunnen overeenkomen dat kosten, gemaakt in verband met verhuren van beheerde registergoederen, afzonderlijk en per geval in rekening worden gebracht.

5. In bijzondere gevallen, bijvoorbeeld ingeval van extra inspanningen of het verlenen van diensten waarin deze voorwaarden niet voorzien, kan een speciale vergoeding worden overeengekomen tussen opdrachtgever en vastgoedmanager.

Deel 4: Geschillen en klachten

Geschillen voortvloeiende uit de overeenkomst, die niet in onderling overleg opgelost kunnen worden, worden voorgelegd aan de bevoegde rechter in het arrondissement Limburg.
Op de overeenkomst is het Nederlands Recht van toepassing.